不動産投資の情報収集をしていると専門用語や、わからない言葉がでてきますよね。
そのなかでも「利回り」という言葉はよく目にすると思います。
そこで本記事では不動産投資を検討中の方へ向けて、基礎知識として欠かせない利回りの解説をしたいと思います。
利回りとは?これから不動産投資を始めたい方へ!
利回りとは、投資額に対して収益がどれくらい見込めるかを判断するための指標で、主に「表面利回り」と「実質利回り」があります。
●表面利回りとは?
満室を想定した年間の家賃収入を、不動産の購入価格で割る方法で、簡単に計算できます。
ただ空室がない前提で、不動産にかかる維持費は考慮しないので、必ず得られる利益ではない点にご注意ください。
●実質利回りとは?
税金や修繕費など不動産の維持費や諸経費を、想定する家賃収入から引いて計算する方法で、表面利回りよりも具体的な数字をだせます。
ただ不動産の維持費や諸経費は毎年一定ではなく、特に修繕費は築年数の経過とともに増えるので正確な算出ではないところが難点です。
利回りの平均相場と理想が知りたい!
●利回りの平均相場はどれくらい?
マンションの場合、一般的には表面利回りが10%、実質利回りが5%といわれています。
利回りは物件の立地、構造、築年数などの条件に大きく左右されるため、都道府県の違いも利回りの差に影響します。
●利回りの理想とする目安はどれくらい?
前述のとおり利回りの目安は物件ごとに異なるため、今回は物件構造と築年数に分けて理想を考えてみます。
まず物件構造で考えると新築アパートでは表面利回り8%以上、新築マンションでは6%前後、中古はさらに高いのが理想です。
次に築年数で考えると都市部のマンションなら築20年以上は7〜8%、築20年までなら6%前後、地方はさらに高いのが理想です。
物件構造と築年数以外に、満室が維持できる物件かどうかや、修繕費の負担がどれくらいかなども大切なチェック項目です。
相場や理想にとらわれず、あらゆる角度から収支を計算すると利回りの目安がみえてきます。
利回りの計算をしてみましょう!
表面利回りと実質利回りは、どちらも計算して差を比べることが大切です。
●表面利回りの計算方法
表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)×100
たとえばマンション1室を3,000万円で購入し、家賃が10万円とすると表面利回りは4%になります。
●実質利回りの計算方法
実質利回り=(年間家賃収入−年間の経費)÷(物件価格−物件購入経費)×100
たとえばマンション1室を3,000万円で購入し、家賃が10万円、年間支出が20万円だった場合は実質利回りが3.3%になります。